深圳国税：房地产开发企业营改增常见问题解答

一、问：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，是否需要预缴增值税？

　　答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%.

　　二、问：房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，是否需要相关凭证？

　　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

　　三、问：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应该如何计算增值税应纳税额？

　　答：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，适用税率为11%.根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

　　四、问：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在计算增值税应纳税额时，如何确定销售额？

　　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

　　一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

　　五、问：什么是房地产老项目？

　　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，房地产老项目是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

　　六、问：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应该如何处理？

　　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

　　七、问：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，如何计算增值税应纳税额？

　　答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

　　八、问：纳税人销售自行开发的房地产项目，已在4月30日前向地税机关缴纳营业税预收款，但未开具营业税发票的，能否在5月1日后开具增值税发票？

　　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具（或申请代开）增值税专用发票。

　　九、问：纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，应该开具什么发票？

　　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，可以开具增值税普通发票，不得开具（或申请代开）增值税专用发票。

　　十、问：房地产开发企业接盘后继续开发、销售的房地产项目，是否属于销售自行开发的房地产项目的范围？

　　答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定的销售自行开发的房地产项目。