销售不动产小规模纳税人纳税申报注意事项

注意事项：
一、不同类型纳税人可填写栏次有差异。纳税人如仅从事营改增应税行为（包括“3+7”试点应税项目），则仅可填写“服务、不动产和无形资产”相关栏次，“货物及劳务”栏次不可填写；如仅从事原增值税应税行为（指销售货物和提供加工修理修配劳务），则仅可填写“货物及劳务”相关栏次，“服务、不动产和无形资产”栏次不可填写；如既从事营改增应税行为又兼营原增值税应税行为，财“货物及劳务”和“服务、不动产和无形资产”栏次均可填写。如仅从事营改增应税行为的纳税人发生了原增值税应税行为，或仅从事原增值税应税行为的纳税人发生了营改增应税行为，需先到主管税务机关办理相应税（费）种认定，核定相应征收品目后方可填写相应栏次。
二、申报系统中的表样与文件规定表样略有差异。一是系统中主表比文件规定表样多2栏。系统中表样为24栏，文件规定表样为22栏，增加的两行分别为第15栏“核定销售额”和第17栏“核定应纳税额”，该两栏为系统自动带出，不可修改，主要是便于核定征收纳税人申报，当核定征收纳税人申报时，应纳税额按申报销售额和核定销售额孰高计算，是否享受小微企业免征增值税优惠也按申报销售额和核定销售额孰高确定。增加的两栏对查账征收纳税人填报没有影响。二是《附列资料》表样设计不同。文件规定的表样为横表，申报系统中为竖表，相关栏次内容和逻辑关系均相同，不影响纳税人填报。
三、小微企业免征增值税优惠政策在申报表中的体现。一是货物劳务与服务、无形资产销售额分别计算适用小微企业政策，即：当货物劳务销售额未超过小微企业标准时，货物劳务享受免税政策；当服务、无形资产销售额未超过小微企业标准时，服务、无形资产享受免税政策。二者互不影响，可以同享受，也可享受其中之一。二是纳税人销售不动产的销售额不参与小微企业免征增值税标准的计算。当总销售额超过小微企业标准，如扣除不动产销售额后其他应税行为不超过标准的，其他应税行为仍可享受免税优惠；当总销售额未超过小微企业标准，如有不动产销售行为的，不动产销售额仍应计算缴纳增值税，不享受免税优惠，但其他应税行为仍可享受免税优惠。

例5：某纳税人为增值税小规模纳税人，非房地产开发企业，2016年三季度销售其取得的商业营业用房，取得含税收入1050万元，该不动产取得时的购置原价为630万元；该纳税人向不动产所在地主管税务机关预缴税款并代开增值税专用发票。
相关政策：
小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
除其他个人之外的小规模纳税人，应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
一般纳税人判断标准：增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。
注释：该纳税人应向不动产所在地主管地税机关预缴增值税，并代开增值税发票。同时，该纳税人由于偶然转让不动产所造成的年应税销售额超过500万元，不须登记为增值税一般纳税人。
    报表填写：
（一）计税依据的计算和填报：
1.计税依据的计算：
扣除后的含税销售额（全额代开专用发票）=10500000-6300000=4200000元；
销售不动产取得的不含税收入=4200000÷（1＋5%）=4000000元；
该纳税人本期不含税销售额=4000000元。
2.计税依据的填报：
计算的4000000元填入本期《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》“服务、不动产和无形资产”列第4栏；
税务机关代开增值税专用发票注明的销售额10000000元填入《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》“服务、不动产和无形资产”列第5栏；
一、计税依据 项   目 栏次 本期数
一、计税依据   货物及劳务 服务、不动产和无形资产

一、计税依据 （二）应征增值税不含税
      销售额（5%征收率） 4  4000000
一、计税依据       税务机关代开的增值税
      专用发票不含税销售额 5  10000000
一、计税依据       税控器具开具的普通发票
      不含税销售额 6  0
说明：
1.如果在地税机关代开增值税普通发票，则应将销售额10000000元填入《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》“服务、不动产和无形资产”列第6栏；
2.如果未代开发票，也未自行开具发票，则销售额10000000元除第4栏外不需单独列示。
（二）税款的计算和填报：
1.税款的计算：
本期应纳税额=4000000×5%=200000元；
本期预缴税款=200000元；
本期应补（退）税额=200000－200000=0元。
2.税款的填报
计算的本期应纳税额200000元填入本期《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》“服务、不动产和无形资产”列第15栏、第20栏；
本期在地税预缴的200000元填入本期《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》“服务、不动产和无形资产”列第21栏；
计算的应补（退）税额0元填入本期《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》“服务、不动产和无形资产”列第22栏。
二、税款计算 项   目 栏次 本期数
   货物及劳务 服务、不动产和无形资产
  本期应纳税额 15  200000
  本期应纳税额减征额 16  0
  本期免税额 17  0
  其中：小微企业免税额 18  0
        未达起征点免税额 19  0
  应纳税额合计 20=15-16  200000
  本期预缴税额 21  200000
  本期应补（退）税额 22=20-21  0
（三）附列资料的填报：
将上期《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》第12栏“期末余额”0元填入本期《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》第9栏；
将本期应扣除的6300000元填入《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》第10栏；
将本期全部含税收入10500000元填入《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》第13栏；
将第9栏与第10栏数据相加，并与第13栏比较大小，将较小者填入第11栏、第14栏（0＋6300000=6300000，6300000<10500000）；
将第9栏＋第10栏－第11栏的结果填入《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》第12栏；
将第13栏与第14栏之差填入《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》第15栏；
将第15栏“含税销售额”折算为“不含税销售额”（除以1.05）填入《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》第16栏。
注意：如纳税人无差额征税项目，则不需填写附列资料，如纳税人有差额征税项目，则与差额项目相同征收率的所有的应税行为均应填入《附列资料》相关栏次，而不是仅填写差额项目。
应税行为（5%征收率）扣除额计算
期初余额 本期发生额 本期扣除额 期末余额
9 10 11（11≤9＋10之和，且11≤13） 12＝9＋10－11
0 6300000 6300000 0
应税行为（5%征收率）计税销售额计算
全部含税收入
（适用5%征收率） 本期扣除额 含税销售额 不含税销售额
13 14=11 15＝13－14 16＝15÷1.05
10500000 6300000 4200000 4000000
说明：
1.应税行为（3%征收率）项目同理填列；
2.首次进行增值税纳税申报时，“期初余额”栏次为“0”。

《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》

增值税纳税申报表
（小规模纳税人适用）
纳税人识别号：□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
纳税人名称（公章）：     金额单位：元至角分
税款所属期：2016年5月1日至2016年6月30日 填表日期：2016年7月10日
一、计税依据 项   目 栏次 本期数 本年累计
   货物及劳务 服务、不动产和无形资产 货物及劳务 服务、不动产和无形资产
      
 （一）应征增值税不含税销售额（3%征收率） 1 　0 0　 　 　
    税务机关代开的增值税专用发票不含税销售额                     2 0 0　 　 　
      
   税控器具开具的普通发票不含税销售额 3 0　 0　 　 　
      
 （二）应征增值税不含税销售额（5%征收率）                               4 —— 　4000000 —— 　
 税务机关代开的增值税专用发票不含税销售额                     5 —— 　10000000 —— 　
   税控器具开具的普通发票不含税销售额 6 —— 　0 —— 　
 （三）销售使用过的固定资产不含税销售额 7(7≥8) 　0 —— 　 ——
      
  其中：税控器具开具的普通发票不含税销售额 8 　0 —— 　 ——
 （四）免税销售额 9=10+11+12 　0 　0 　 　
  其中：小微企业免税销售额 10 　0 　0 　 　
    未达起征点销售额 11 　0 0　 　 　
    其他免税销售额  12 　0 　0 　 　
 （五）出口免税销售额 13(13≥14) 　0 0　 　 　
  其中：税控器具开具的普通发票销售额 14 0　 0　 　 　
二、税款计算  本期应纳税额 15 0　 200000　 　 　
  本期应纳税额减征额 16 0　 0 　 　
  本期免税额 17 0　 0　 　 　
  其中：小微企业免税额 18 0　 0　 　 　
   未达起征点免税额 19 0　 0　 　 　
  应纳税额合计 20=15-16 0　 200000　 　 　
  本期预缴税额 21 0　 200000　 —— ——
  本期应补（退）税额 22=20-21 0　 0 —— ——
纳税人或代理人声明： 如纳税人填报，由纳税人填写以下各栏：
本纳税申报表是根据国家税收法律法规及相关规定填报的，我确定它是真实的、可靠的、完整的。 办税人员：                               财务负责人：

法定代表人：                           联系电话：
 如委托代理人填报，由代理人填写以下各栏：
 代理人名称（公章）：             经办人：    

                                                联系电话：
主管税务机关：  接收人：       接收日期：

《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》

增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料
   
税款所属期：  2016  年5月1日至 2016年6月30日               填表日期：2016年7月10  日
纳税人名称（公章）：                                      金额单位：元至角分
应税行为（3%征收率）扣除额计算
期初余额 本期发生额 本期扣除额 期末余额
1 2 3（3≤1＋2之和，且3≤5） 4＝1＋2－3
　 　 　 　
应税行为（3%征收率）计税销售额计算
全部含税收入（适用3%征收率） 本期扣除额 含税销售额 不含税销售额
5 6=3 7＝5－6 8＝7÷1.03
　 　 　 　
应税行为（5%征收率）扣除额计算
期初余额 本期发生额 本期扣除额 期末余额
9 10 11（11≤9＋10之和，且11≤13） 12＝9＋10－11
　0 6300000　 　6300000 0　
应税行为（5%征收率）计税销售额计算
全部含税收入（适用5%征收率） 本期扣除额 含税销售额 不含税销售额
13 14=11 15＝13－14 16＝15÷1.05
　10500000 6300000　 　4200000 4000000　
说明：1、申报表填写时，只需填写第1、2、3栏销售额后，相应本期应纳税额系统自动计算；同样本期应纳税额减征额、本期预缴税额栏填写后，相应应纳税额合计、本期应补（退）税额栏系统自动计算。
2、申报表第一栏数据，当企业存在项目扣除须填写附列资料时，取附列资料第8栏数据，与第2、3栏无逻辑监控；同理对5%征收率业务也一样。