小微企业不动产销售额是否免征增值税

问：小微企业不动产销售额是否免征增值税？

答：关于小微企业月销售额10万以内免征增值税具体执行口径如下：

（一）免征增值税月销售额包括小微企业所有应税行为，较原来的口径增加了不动产销售额。税总4号公告明确，小规模纳税人月销售额10万元（按季纳税30万元，下同）以下免征增值税为其发生的所有应税行为。即，现行增值税应税行为（销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产）均纳入小微企业免征增值税范围。而之前执行的《国家税务总局关于小微企业免征增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第52号）规定，小规模纳税人月销售额3万元以下免征增值税的范围为销售货物、劳务和销售服务、无形资产，不包括销售不动产。
 
　　（二）免征增值税月销售额由分别核算、分别享受调整为合并核算、合并享受。税总4号公告规定，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元的，免征增值税。即，免征增值税销售额为销售货物、劳务和销售服务、无形资产、不动产的合计销售额。而之前执行的“国家税务总局公告2017年第52号”规定，小规模纳税人应分别核算销售货物、劳务的销售额和销售服务、无形资产的销售额，分别享受小微企业免征增值税政策。
 
　　（三）销售不动产包含2种政策执行情形。税总4号公告规定，小规模纳税人合计月销售额超过10万元，但扣除不动产销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产的销售额免征增值税。销售不动产包含2种政策执行情形：
 
　　1.销售不动产免征增值税的情形。小规模纳税人的合计月销售额不超过10万元的，其包含不动产在内的所有销售额均免征增值税。
 
　　2.销售不动产征收增值税的情形。小规模纳税人的合计月销售额超过10万元，但扣除不动产销售额后未超过10万元的，其货物、劳务、服务、无形资产的销售额免征增值税，不动产的销售额按规定征收增值税（其他个人销售不动产除外）。
 
　　综上所述，将小微企业销售不动产的规定理解为“小规模纳税人免征增值税月销售额为扣除销售不动产后的销售额”、“小规模纳税人销售不动产不免征增值税”等情况，是不全面的。举例说明：
 
　　例1：A小规模纳税人2019年1月销售货物4万元，销售服务3万元，销售不动产2万元。合计销售额为9（=4+3+2）万元，未超过10万元免税标准，因此，该纳税人销售货物、服务和不动产取得的销售额9万元，可享受小规模纳税人免税政策。
 
　　例2：A小规模纳税人2019年1月销售货物4万元，销售服务3万元，销售不动产8万元。合计销售额为15（=4+3+8）万元，剔除销售不动产后的销售额为7(=4+3)万元，因此，该纳税人销售货物和服务相对应的销售额7万元可以享受小规模纳税人免税政策，销售不动产8万元应照章纳税。
 
　　（四）适用差额征税政策的，以差额后的销售额确定是否可以免征增值税。税总4号公告规定，适用增值税差额征税的小规模纳税人，以差额后的销售额确定是否可以免征增值税。而之前执行的《国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第26号）规定，适用增值税差额征税的小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元以下免征增值税政策。